Être syndic bénévole d’une copropriété représente une grande responsabilité. Cela demande du temps, de l’énergie et une grande connaissance des aspects financiers, techniques, juridiques et comptables de la gestion immobilière.
Vous êtes syndic non professionnel ? Si vous estimez ne plus supporter cette charge, libre à vous d’engager les démarches légales pour vous déléguer ou vous faire remplacer par un syndic professionnel. Voici les procédures à suivre.
Les responsabilités du syndic non professionnel
La notion de bénévolat dans l’univers des syndics de copropriété concerne aussi bien le syndic bénévole que le syndic coopératif. Ces deux types de syndic renvoient dorénavant à une seule et unique catégorie, le syndic non professionnel, après l’entrée en vigueur de la loi ELAN, au 1er juin 2020.
Le syndic non professionnel assume les mêmes responsabilités qu’un professionnel. Il agit au nom et au profit de tous les copropriétaires, qu’il représente face aux tiers ou au tribunal, dans le cas d’une action en justice. Ses tâches incluent entre autres la gestion courante de la résidence sur les plans financier (recouvrement des charges, traitement des factures, gestion des comptes courants, etc.), administratif (signature des contrats de maintenance et d’entretien, relations avec le fisc, etc.) et juridique.
Sa responsabilité est engagée en cas de faute grave, d’où la nécessité de souscrire une assurance avant d’occuper le poste. Les difficultés d’un syndic bénévole peuvent parfois être insurmontables pour un copropriétaire, en particulier lorsque la résidence comporte plusieurs lots. Si vous vous trouvez dans cette situation, vous gagnerez sans doute plus à déléguer vos tâches, ou vous faire remplacer par un syndic professionnel.
Passer d’un syndic non professionnel à un syndic spécialisé
Le passage à une délégation des missions de syndic respecte une démarche codifiée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par la loi ALUR et par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ces textes autorisent un syndic coopératif ou non professionnel à démissionner à tout moment, sans aucun préavis et de se faire remplacer ainsi par un syndic professionnel.
Seule condition, il doit préciser le motif de la démission du syndic. Parmi les raisons valables figurent notamment les difficultés d’un syndic bénévole, les manquements fautifs du syndicat ou du conseil syndical ou un changement de résidence.
Si vous choisissez cette démarche, vous devez convoquer une assemblée générale des copropriétaires et inscrire à l’ordre du jour votre démission ainsi qu’une procédure de changement de syndic.
La mise en concurrence des gestionnaires
Tout au long du processus de changement, la loi vous interdit de déléguer ou transférer vos fonctions à un gestionnaire de votre choix. Le mandat d’un syndic n’est pas transmissible. Par contre, vous avez la responsabilité de mettre en concurrence des contrats de syndics spécialisés – peu importe les types de syndic.
Les propositions des sociétés candidates doivent être évaluées au préalable, avant d’être présentées à l’AG des copropriétaires. Cela implique de demander des devis syndic en ligne ou prospecter directement auprès des sociétés spécialisées proches de la résidence.
Il incombe à l’Assemblée générale de désigner le gestionnaire professionnel de la copropriété par un vote à la majorité de l’article 25-1. Si aucun candidat ne recueille la majorité au premier tour, un second vote départagera les syndics qui ont obtenu au moins un tiers des suffrages.
Les procédures à suivre pour le transfert du mandat de syndic
L’AG décide de la date d’entrée en vigueur du mandat du syndic désigné lors du vote. Conformément à la loi ALUR, l’ancien syndic dispose d’un délai de 15 jours, à compter de la fin de son mandat, pour transmettre au nouveau gestionnaire tous les documents inhérents à la gestion courante de la résidence.
Ces fichiers obligatoires incluent notamment la situation de trésorerie de la copropriété, les coordonnées, les devis syndic et les références des comptes bancaires ouverts au nom du syndicat. Les archives et tous les documents de gestion des comptes courants du syndicat des copropriétaires figurent aussi parmi les dossiers à transmettre lors du passage à une délégation des missions de syndic.
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